Bauordnung Baden-Württemberg - Sechster Teil

§ 34 Aufenthaltsräume

(1) Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Nutzung ausreichende Grundfläche haben. Die lichte Höhe muss mindestens betragen:

1. 2,2 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche, wenn die Aufenthaltsräume ganz oder überwiegend im Dachraum liegen; dabei bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,5 m außer Betracht,

2. 2,3 m in allen anderen Fällen.

(2)Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet werden können; sie müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl, Lage, Größe und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,5 m bleiben außer Betracht. Ein geringeres Rohbaumaß ist bei geneigten Fenstern sowie bei Oberlichtern zulässig, wenn die ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht gewährleistet bleibt.

(3)Aufenthaltsräume, deren Fußboden unter der Geländeoberfläche liegt, sind zulässig, wenn das Gelände mit einer Neigung von höchstens 45° an die Außenwände vor notwendigen Fenstern anschließt. Die Oberkante der Brüstung notwendiger Fenster muss mindestens 1,3 m unter der Decke liegen.

(4)Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn eine ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht gewährleistet bleibt.

(5)Der Zugang zu Aufenthaltsräumen darf nicht allein durch Räume mit erhöhter Brandgefahr führen. Er muss gegen anders genutzte Räume durch Wände und Decken mit ausreichendem Feuerwiderstand abgetrennt sein.

(6)Bei Aufenthaltsräumen, die nicht dem Wohnen dienen, sind Abweichungen von den Anforderungen der Absätze 2 und 3 zuzulassen, wenn Nachteile nicht zu befürchten sind oder durch besondere Einrichtungen ausgeglichen werden können.

§ 35 Wohnungen

(1)Wohnungen müssen von fremden Wohnungen und fremden Räumen abgeschlossen sein. Dies gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

(2)Jede Wohnung muss einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenraum oder von einem anderen Vorraum haben. Wohnungen in Gebäuden, die nicht nur dem Wohnen dienen, müssen einen besonderen Zugang haben; gemeinsame Zugänge sind zuzulassen, wenn Gefahren sowie erhebliche Nachteile oder Belästigungen bei der Nutzung der Wohnungen nicht entstehen.

(3)In Wohngebäuden mit mehr als vier Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. In diesen Wohnungen müssen die Wohn-und Schlafräume, eine Toilette. ein Bad und die

Küche oder Kochnische mit dem Rollstuhl zugänglich sein. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht, soweit die Anforderungen insbesondere wegen schwieriger Geländeverhältnisse, wegen des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs oder wegen ungünstiger vorhandener Bebauung nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden können.

(4)Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn sie für sich lüftbar sind.

(5)Für jede Wohnung muss ein Abstellraum zur Verfügung stehen.

(6)Für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen müssen zur gemeinschaftlichen Benutzung zur Verfügung stehen

1. leicht erreichbare und gut zugängliche Flächen zum Abstellen von Kinderwagen,

2. Flächen zum Wäschetrocknen,

3. leicht erreichbare und gut zugängliche Flächen zum Abstellen von Fahrrädern; diese Flächen dürfen auch im Freien liegen, wenn sie wettergeschützt sind.

Satz 1 Nr. 1 und 3 gelten nicht, wenn die Art der Wohnungen dies nicht erfordert.

§ 36 Toilettenräume und Bäder

(1)Jede Nutzungseinheit muss mindestens eine Toilette haben. Für Gebäude, die für einen größeren Personenkreis bestimmt sind, muss eine ausreichende Anzahl von Toiletten vorhanden sein.

(2)Toiletten mit Wasserspülung sind einzurichten, wenn der Anschluss an eine öffentliche Kanalisation möglich und die Einleitung des ungereinigten Abwassers aus diesen Toiletten oder die Einleitung nach vorheriger Reinigung zulässig ist. Ist ein Anschluss an eine öffentliche Kanalisation nicht möglich, so dürfen Toiletten mit Wasserspülung nur eingerichtet werden, wenn das Abwasser aus diesen Toiletten in einer Einzelkläranlage gereinigt wird und die Beseitigung des gereinigten Abwassers wasserrechtlich zulässig ist. Der Anschluss von Toiletten mit Wasserspülung an Gruben kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn keine gesundheitlichen und wasserwirtschaftlichen Bedenken bestehen.

(3)Toilettenräume und Bäder müssen eine ausreichende Lüftung haben.

§ 37 Stellplätze und Garagen

(1)Bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen ist für jede Wohnung ein geeigneter Stellplatz herzustellen (notwendiger Stellplatz). Bei der Errichtung sonstiger baulicher Anlagen und anderer Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, sind notwendige Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass sie für die ordnungsgemäße Nutzung der Anlagen unter Berücksichtigung des öffentlichen Personennahverkehrs ausreichen. Statt notwendiger Stellplätze ist die Herstellung notwendiger Garagen zulässig; nach Maßgabe des Absatzes 7 können Garagen auch verlangt werden.

(2)Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze oder Garagen in solcher Zahl herzustellen, dass die infolge der Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufgenommen werden können. Eine Abweichung von dieser Verpflichtung ist zuzulassen bei der Teilung von Wohnungen sowie bei Vorhaben zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurückliegt und die Herstellung auf dem Baugrundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist.

(3)Die Baurechtsbehörde kann zulassen, dass notwendige Stellplätze oder Garagen erst innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Fertigstellung der Anlage hergestellt werden. Sie hat die Herstellung auszusetzen, solange und soweit nachweislich ein Bedarf an Stellplätzen oder Garagen nicht besteht und die für die Herstellung erforderlichen Flächen für diesen Zweck durch Baulast gesichert sind.

(4)Die notwendigen Stellplätze oder Garagen sind herzustellen

1. auf dem Baugrundstück,

2. auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung oder

3. mit Zustimmung der Gemeinde auf einem Grundstück in der Gemeinde.

Die Herstellung auf einem anderen als dem Baugrundstück muss für diesen Zweck durch Baulast gesichert sein. Die Baurechtsbehörde kann, wenn Gründe des Verkehrs dies erfordern, mit Zustimmung der Gemeinde bestimmen, ob die Stellplätze oder Garagen auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück herzustellen sind.

(5) Lassen sich notwendige Stellplätze oder Garagen nach Absatz 4 nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten herstellen, so kann die Baurechtsbehörde mit Zustimmung der Gemeinde zur Erfüllung der Stellplatzverpflichtung zulassen, dass der Bauherr einen Geldbetrag an die Gemeinde zahlt. Der Geldbetrag muss von der Gemeinde innerhalb eines angemessenen Zeitraums verwendet werden für

1. die Herstellung öffentlicher Parkeinrichtungen, insbesondere an Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs, oder privater Stellplätze zur Entlastung der öffentlichen Verkehrsflächen,

2. die Modernisierung und Instandhaltung öffentlicher Parkeinrichtungen oder

3. bauliche Anlagen, andere Anlagen oder Einrichtungen, die den Bedarf an Parkeinrichtungen verringern, wie Einrichtungen des öffentlichen Personennahverkehrs oder für den Fahrradverkehr.

Die Gemeinde legt die Höhe des Geldbetrages fest.

(6) Absatz 5 gilt nicht für notwendige Stellplätze oder Garagen von Wohnungen. Eine Abweichung von der Verpflichtung nach Absatz 1 Satz 1 ist zuzulassen, soweit die Herstellung

1. bei Ausschöpfung aller Möglichkeiten, auch unter Berücksichtigung platzsparender Bauarten der Stellplätze oder Garagen, unmöglich oder unzumutbar ist oder

2. auf dem Baugrundstück auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften ausgeschlossen ist.

(7)Stellplätze und Garagen müssen so angeordnet und hergestellt werden, dass die Anlage von Kinderspielplätzen nach § 9 Abs. 2 nicht gehindert wird. Die Nutzung der Stellplätze und Garagen darf die Gesundheit nicht schädigen; sie darf auch das Spielen auf Kinderspielplätzen, das Wohnen und das Arbeiten, die Ruhe und die Erholung in der Umgebung durch Lärm, Abgase oder Gerüche nicht erheblich stören.

(8)Das Abstellen von Wohnwagen und anderen Kraftfahrzeuganhängern in Garagen ist zulässig.

§ 38 Bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung

(1) Soweit die Vorschriften der §§ 4 bis 37 dieses Gesetzes oder auf Grund dieses Gesetzes zur Verhinderung oder Beseitigung von Gefahren sowie erheblichen Nachteilen oder Belästigungen nicht ausreichen, können für bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung besondere Anforderungen im Einzelfall gestellt werden; Erleichterungen können zugelassen werden, soweit es der Einhaltung von Vorschriften wegen der besonderen Art oder Nutzung baulicher Anlagen oder Räume oder wegen besonderer Anforderungen nicht bedarf. Die besonderen Anforderungen und Erleichterungen können insbesondere betreffen

1. die Abstände von Nachbargrundstücken, von anderen baulichen Anlagen auf dem Grundstück, von öffentlichen Verkehrsflächen und von oberirdischen Gewässern,

1. die Anordnung der baulichen Anlagen auf dem Grundstück,

2. die Öffnungen nach öffentlichen Verkehrsflächen und nach angrenzenden Grundstücken,

3. die Bauart und Anordnung aller für die Standsicherheit, Verkehrssicherheit, den Brandschutz, Schallschutz oder Gesundheitsschutz wesentlichen Bauteile,

4. die Feuerungsanlagen und Heizräume,

5. die Zahl, Anordnung und Herstellung der Treppen, Aufzüge, Ausgänge und Rettungswege,

6. die zulässige Benutzerzahl, Anordnung und Zahl der zulässigen Sitze und Stehplätze bei Versammlungsstätten, Tribünen und Fliegenden Bauten,

7. die Lüftung,

8. die Beleuchtung und Energieversorgung,

9. die Wasserversorgung,

10. die Aufbewahrung und Beseitigung von Abwässern und die vorübergehende Aufbewahrung von Abfällen und Reststoffen,

11. die Stellplätze und Garagen sowie ihre Zu- und Abfahrten,

12. die Anlage von Fahrradabstellplätzen,

13. die Anlage von Grünstreifen, Baum- und anderen Pflanzungen sowie die Begrünung oder Beseitigung von Halden und Gruben,

14. die Wasserdurchlässigkeit befestigter Flächen,

15. den Betrieb und die Nutzung.

Als Nachweis dafür, dass diese Anforderungen erfüllt sind, können Bescheinigungen verlangt werden, die bei den Abnahmen vorzulegen sind; ferner können Nachprüfungen und deren Wiederholung in bestimmten Zeitabständen verlangt werden.

(2) Bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung sind insbesondere

1. Hochhäuser,

2. Verkaufsstätten,

3. bauliche Anlagen und Räume, die für gewerbliche Betriebe bestimmt sind,

4. Büro- und Verwaltungsgebäude,

5. Schulen und Sportstätten,

6. Altenheime, Altenwohnheime und Altenpflegeheime,

7. Versammlungsstätten,

8. Krankenhäuser, Entbindungs- und Säuglingsheime,

9. bauliche Anlagen und Räume von großer Ausdehnung oder mit erhöhter Brand- , Explosions- , Strahlen- oder Verkehrsgefahr,

10. bauliche Anlagen und Räume, deren Nutzung mit einem starken Abgang unreiner Stoffe verbunden ist,

11. bauliche Anlagen und Räume, bei denen im Brandfall mit einer Gefährdung der Umwelt gerechnet werden muss,

12. Fliegende Bauten,

13. Camping- und Zeltplätze,

14. Gemeinschaftsunterkünfte.

§ 39 Barrierefreie Anlagen

(1) Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen, die überwiegend von kleinen Kindern, behinderten oder alten Menschen genutzt werden, wie

1. Einrichtungen zur Frühförderung behinderter Kinder, Sonderschulen, Tages- und Begegnungsstätten, Einrichtungen zur Berufsbildung, Werkstätten, Wohnungen und Heime für behinderte Menschen,

2. Altentagesstätten, Altenbegegnungsstätten, Altenwohnungen, Altenwohnheime, Altenheime und Altenpflegeheime, sind so herzustellen, dass sie von diesen Personen zweckentsprechend ohne fremde Hilfe genutzt werden können (barrierefreie Anlagen).

(2) Die Anforderungen nach Absatz 1 gelten auch für

1. Gebäude der öffentlichen Verwaltung und Gerichte,

2. Schalter- und Abfertigungsräume der Verkehrs- und Versorgungsbetriebe, der Post- und Telöekommunikationsbetriebe sowie der Banken und Sparkassen,

3. Kirchen und andere Anlagen für den Gottesdienst,

4. Versammlungsstätten,

5. Museen und öffentliche Bibliotheken,

6. Sport-, Spiel- und Erholungsanlagen, Schwimmbäder,

7. Camping- und Zeltplätze mit mehr als 50 Standplätzen,

8. Jugend- und Freizeitstätten,

9. Messe- , Kongress- und Ausstellungsbauten,

10. Krankenhäuser, Kureinrichtungen und Sozialeinrichtungen,

11. Bildungs- und Ausbildungsstätten aller Art, wie Schulen, Hochschulen, Volkshochschulen,

12. Kindertageseinrichtungen und Kinderheime,

13. öffentliche Bedürfnisanstalten,

14. Bürogebäude,

15. Verkaufsstätten und Ladenpassagen,

16. Beherbergungsbetriebe,

17. Gaststätten,

18. Praxen der Heilberufe und der Heilhilfsberufe,

19. Nutzungseinheiten, die in den Nummern 1 bis 18 nicht aufgeführt sind und nicht Wohnzwecken dienen, soweit sie eine Nutztläche von mehr als 1200 m2 haben,

20. allgemein zugängliche Großgaragen sowie Stellplätze und Garagen für Anlagen nach Nummern 1 bis 12 und 14 bis 19.

(3)Bei Anlagen nach Absatz 2 können Ausnahmen zugelassen werden, soweit die Anforderungen nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden können. Bei Schulen und Kindertageseinrichtungen dürfen Ausnahmen nach Satz 1 nur bei Nutzungsänderungen und baulichen Änderungen zugelassen werden.

(4)§ 29 Abs. 2 gilt auch für Gebäude mit Aufenthaltsräumen, deren Fußboden weniger als 12,5 m über der Eingangsebene liegt, soweit Geschosse nach Absatz 1 oder 2 stufenlos erreichbar sein müssen.

§ 40 Gemeinschaftsanlagen

(1) Die Herstellung, die Instandhaltung und die Verwaltung von Gemeinschaftsanlagen (wie Stellplätzen, Garagen, Kinderspielplätzen, Abfall- und Wertstoffbehältern sowie Einrichtungen für die Kompostierung), für die in einem Bebauungsplan Flächen festgesetzt sind, obliegen den Eigentümern der Grundstücke, für die diese Anlagen bestimmt sind. Soweit die Eigentümer nichts anderes vereinbaren, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft mit der Maßgabe anzuwenden, dass sich das Rechtsverhältnis der Eigentümer untereinander nach dem Verhältnis des Maßes der zulässigen baulichen Nutzung ihrer Grundstücke richtet. Ein Erbbauberechtigter tritt an die Stelle des Eigentümers. Ist der Bauherr nicht Eigentümer oder Erbbauberechtigter, so obliegt ihm die Beteiligung an der Herstellung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsanlage. Die Verpflichtung nach Satz 1 gilt auch für die Rechtsnachfolger. Die Baurechtsbehörde kann verlangen, dass die Eigentümer von Gemeinschaftsanlagen das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausschließen und diesen Ausschluss gemäß § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuches im Grundbuch eintragen lassen.

(2)Die Gemeinschaftsanlage muss hergestellt werden, sobald und soweit dies erforderlich ist. Die Baurechtsbehörde kann durch schriftliche Anordnung den Zeitpunkt für die Herstellung bestimmen.

(3)Eine Baugenehmigung kann davon abhängig gemacht werden, dass der Bauherr in Höhe des voraussichtlich auf ihn entfallenden Anteils der Herstellungskosten der Gemeinschaftsanlage Sicherheit leistet.

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